Rekentool — investeren in vastgoed
Een pand kopen om te verhuren is rekenwerk. Registratierechten, onroerende voorheffing, syndic, leegstand, de belasting op je kadastraal inkomen — ze knabbelen allemaal aan wat je overhoudt. Schuif hieronder met de cijfers van jouw dossier en zie meteen wat er onderaan de streep blijft staan.
Onder de motorkap
Geen zwarte doos: elk getal in deze tool komt ergens vandaan. Dit zijn de regels en de standaardwaarden die we gebruiken, met de bron erbij.
In Vlaanderen betaal je sinds 2026 12 % verkooprecht op een pand dat niet je eigen enige woning wordt — dus ook op een investeringspand. Koop je wél om er zelf te gaan wonen, dan zakt dat naar 2 %, mits je er binnen twee jaar je hoofdverblijfplaats vestigt en er minstens drie jaar blijft.
Het ereloon volgt een wettelijk barema en daalt procentueel naarmate de prijs stijgt. Voor een pand van ongeveer 250.000 euro kom je met btw en aktekosten op grofweg 2.600 tot 3.100 euro, los van de registratierechten. Leen je, dan komt daar de hypotheekakte bovenop: reken op 1 à 1,5 % van het geleende bedrag.
De basisheffing is 3,97 % van het geïndexeerd kadastraal inkomen, maar het gros van je aanslag zijn de opcentiemen van gemeente en provincie. Die lopen in Vlaanderen uiteen van ongeveer 1.100 tot 4.400. We rekenen standaard met 1.250, een gangbaar niveau in de Gentse rand.
Verhuur je aan een privépersoon die er woont, dan word je niet belast op de werkelijke huur, maar op je geïndexeerd kadastraal inkomen maal 1,4. Dat bedrag komt bovenop je andere inkomsten en wordt belast tegen je hoogste schijf. De indexatiecoëfficiënt bedraagt 2,30. Verhuur je aan iemand die het pand beroepsmatig gebruikt, dan telt de échte huur mee — en valt het plaatje er heel anders uit.
Een pand staat af en toe leeg tussen twee huurders, en er gaat al eens iets stuk. We houden standaard 4 % huurderving aan en 5 % van de huur voor onderhoud en herstellingen. Voor een appartement komen daar de syndic en de gemene delen bij.
Koop je een woning met EPC-label E of F, dan moet je die binnen vijf jaar na de akte naar minstens label D brengen. Dat is geen detail in je rekensom: zet dat budget bij je renovatiekosten, want de boete kan oplopen tot 5.000 euro. Precies daar zit trouwens de meerwaarde van ingenieurs en architecten aan tafel — wij zien vooraf wat zo'n opwaardering realistisch kost.
De aflossing rekenen we als een klassieke annuïteit: elke maand hetzelfde bedrag, waarin het aandeel kapitaal stijgt naarmate je vordert. De gemiddelde vaste rente op 25 jaar zat in mei 2026 rond 4,13 %, het hoogste niveau in twaalf jaar. Banken financieren doorgaans niet de volledige kostprijs: een eigen inbreng van 20 à 30 % is gebruikelijk voor een investeringspand.
We rekenen niet met verwachte waardestijging, niet met huurindexatie en niet met fiscale gunstregimes die van je persoonlijke situatie afhangen. Dat maakt de uitkomst voorzichtiger dan wat je elders ziet — en eerlijker. Een rendement dat enkel klopt als alles meezit, is geen rendement.
Samen doorrekenen
Bezorg ons de gegevens van het pand dat je overweegt. We leggen er onze eigen cijfers naast — huurprijzen in de buurt, staat van het gebouw, wat een opwaardering realistisch kost — en zeggen je eerlijk of het de moeite is.